Immobilienblase – gibt es aktuell eine?

Immobilienblase:

Wie oft hab ich´s schon gehört, wenn ich mit Leuten über Immos rede:

• man hätte viel eher Immobilien kaufen sollen
• überall bekommt man nur noch überteuerte Wohnungen zum Kauf
• die Preise sind so hoch, dass sich ein Kauf gar nicht mehr lohnt
• es ist nur eine “Frage der Zeit” bis die Immobilienblase platzt

Immobilienblase – Deutschland hat weltweit den letzten Platz

Und die Letzten sollten unbedingt die Ersten sein, die kaufen – wieso?

In keinem Land der Welt kannst du -bezogen auf das Durchschnittseinkommen- so billig (ja, du hast richtig gelesen: BILLIG) Immobilien erwerben wie in Deutschland!

Schau´doch einfach mal, was in Polen in vergleichbar interessanten Regionen Immobilien kosten. Für die Polen ist Deutschland mit den Dingen des täglichen Bedarfs viermal so teuer wie in Polen selbst – oder mit anderen Worten- in Polen können wir für ein Viertel der Kosten, wie wir sie gewohnt sind, einkaufen.

Der Durchschnitt der polnischen Bevölkerung verdient auch nur ca. 25 % des Durchschnittsgehalts von einem Deutschen. Somit ist der Lebensstandard einigermaßen vergleichbar…

Die Crux:

Eine Immobilie kostet in Warschau ca. 2500€/qm – genauso wie in Dresden!

Wie soll also eine deutschlandweite Blase existieren, wenn wir -verglichen mit dem Weltmarkt- massiv unterbewertete Immobilien haben?

Wie dir die Mietrendite hilft, Kaufpreise einzuschätzen

Zuallererst, was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite gibt das Verhältnis des Kaufpreises zur fließenden Jahresnettomiete (Kaltmiete aufs Jahr gesehen) an.

Beispiel: Kaufpreis 100.000€ – mtl. Kaltmiete 375€ -> Jahreskaltmiete 4500€ -> nun teilt man die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und kommt auf die Mietrendite von 4,5%

In Metropolregionen wie Dresden kann man zum Beispiel davon ausgehen, dass man bei einer Mietrendite von 3% eher zu einem Durchschnittspreis gekauft hat. Wenn die Mietrendite in Richtung 4% rückt, ist der Preis schon richtig gut – alles über 4% Mietrendite ist sensationell!

Natürlich muss man auch im Auge behalten, dass eine über dem Durchschnitt liegende Miete einen über dem Durchschnitt liegenden Kaufpreis relativiert… man sollte also auch prüfen, ob die fließende Kaltmiete noch Luft nach oben (oder sogar jede Menge Platz nach unten) hat, um zu beurteilen, ob die Mietrendite gut ist…

Die Richtlinien der Banken verhindern Immobilienblasen-Bildung

Die sogenannte WOKRI oder aber auch WIKR (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) ist nur ein Teil dieses Hexenwerks der Banken – auch Basel I-III spielt hier eine große Rolle.

Um es mal mit eigenen Worten und zusammengefasst auszudrücken:

Es wird immer stärker reguliert, wer überhaupt noch ein Darlehen für den Immobilienkauf und für welche Immobilie erhält.

1. Es muss immer mehr Nettoeinkommen vorhanden sein: früher mal 1.500€ – mittlerweile schon knapp 2.000€
2. Es muss immer mehr Eigenkapital eingesetzt werden: früher gar keins, man hat sogar noch was Anderes mitfinanzieren können – mittlerweile ca. 10% des Kaufpreises um vernünftige Konditionen zu erhalten und künftig ist die Rede von 30%, damit man überhaupt ein Darlehen erhält
3. Es muss nachweisbar sein, dass der verlangte Preis für die Immobilie auch dem Marktwert dieser entspricht. Idealerweise liegt der Marktwert sogar höher als der Kaufpreis.

Das bereinigt natürlich massiv den Markt von potentiellen Käufern hin zu denen, die überhaupt noch kaufen können. Weil damit schon seit Jahren die Nachfrage stark eingedämmt wurde (auch wenn wir gefühlt aktuell Anderes erleben) und weiterhin eingedämmt wird, kann es nicht zu Kaufpreisspitzen und damit zu Indikatoren einer Blasenbildung kommen.

Weitere Gründe, die der Immobilienblase widersprechen

Zinsbindung, Spekulationsfrist, gewerblicher Handel – wenn du noch viel mehr Wissen erlangen möchtest, dann meld dich mal für mein Webinar an, speziell zum Thema Immobilienblase habe ich sogar ein Video für dich gemacht, was ich dir dann zur Verfügung stelle.

Der hat es richtig in sich – wie du beim Hausbau oder Hauskauf bis zu 76.000€ einsparen kannst! Lass dir das auf keinen Fall entgehen, du wirst dich ärgern. Vor allem wenn du mal darüber nachdenkst, wieviele Menschen du kennst die ein Haus finanzieren müssen oder es bereits getan haben UND welchen Mehrwert du damit liefern kannst!

Wenn du mehr zum Thema wissen möchtest, dann kannst du mich hier kontaktieren!

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