{"id":41,"date":"2023-09-15T11:50:49","date_gmt":"2023-09-15T09:50:49","guid":{"rendered":"https:\/\/perfectio-die-finanzmakler.de\/blog\/?p=41"},"modified":"2025-08-01T15:21:13","modified_gmt":"2025-08-01T13:21:13","slug":"mietrendite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perfectio-die-finanzmakler.de\/blog\/mietrendite\/","title":{"rendered":"Die Mietrendite – zweifelhaftes Kriterium"},"content":{"rendered":"\n

Mietrendite<\/strong> – Bei vielen<\/strong> Kapitalanlegern und Investoren sehe ich immer wieder, dass die sogenannte „Mietrendite“ f\u00fcr sie das wesentlichste Kriterium<\/strong> beim Erwerb von Immobilien<\/strong> ist. <\/p>\n\n\n\n

Hier erkl\u00e4re ich Dir, warum Du damit vorsichtig<\/strong> sein solltest – und worauf<\/strong> es stattdessen wirklich ankommt<\/strong>! <\/p>\n\n\n\n

 [Die Mietrendite] <\/h2>\n\n\n\n

Sehen wir uns zun\u00e4chst einmal an, was man unter<\/strong> der Mietrendite \u00fcblicherweise versteht<\/strong> und wie man sie berechnet<\/strong>: <\/p>\n\n\n\n

(Jahreskaltmiete \/ Kaufpreis) * 100 = Mietrendite in Prozent.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Die erreichbare Rendite<\/strong> h\u00e4ngt dabei von Lage, Mieth\u00f6he und Beschaffenheit<\/strong> des jeweiligen Objekts ab. <\/p>\n\n\n\n

Hast Du beispielsweise<\/strong> eine Wohnung f\u00fcr 120.000 Euro<\/strong> bei einer Monatskaltmiete von 500 Euro<\/strong>, dann bedeutet das in Zahlen (500 * 12 \/ 120.000) * 100 = 5 %<\/strong>. Wenn sich also – jetzt v\u00f6llig theoretisch – nichts an der Miete \u00e4ndert, dann brauchst Du 20 Jahre<\/strong>, bis die Summe der Mieteinnahmen den Kaufpreis abdeckt<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Warum ist das unbefriedigend? – Ganz einfach, weil die Berechnung t\u00e4uscht<\/strong>. <\/span><\/p>\n\n\n\n

Tats\u00e4chlich m\u00fcsste<\/strong> es so sein, dass man die Kaltmiete<\/strong> nimmt, und davon die Instandhaltungsgrundlage abzieht<\/strong> sowie die nichtumlagef\u00e4higen Nebenkosten; das ist das eine. Das andere sind die Kaufnebenkosten<\/strong>, die zus\u00e4tzlich zum Kaufpreis<\/strong> ja au\u00dferdem noch bezahlt werden m\u00fcssen, zudem die eventuell anfallende Maklercourtage<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Das hei\u00dft, bei diesem<\/strong> f\u00fcr viele Menschen wichtigsten Kriterium<\/strong> beim Immobilienkauf stimmen<\/strong> in der Ursprungsrechnung<\/strong> weder der Dividend noch der Divisor<\/strong> – also weder, was \u00fcber dem Bruchstrich steht, noch, was darunter! <\/p>\n\n\n\n

 [Bereinigte Rechnung zur Mietrendite] <\/h2>\n\n\n\n

Du siehst also: Die Berechnung der Rendite ist unrealistisch<\/strong>, Deine Kosten sind in Wirklichkeit zu niedrig und Deine Einnahmen zu hoch angesetzt. Und das ist ein ganz, ganz gro\u00dfes Problem<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Lassen wir noch mal Zahlen sprechen. <\/p>\n\n\n\n

Nehmen wir eine 3-Raum-Wohnung<\/strong> in Dresden in guter Lage, die sich auch ausstattungs- und erhaltungsgem\u00e4\u00df in vern\u00fcnftigem Zustand befindet – Kaufpreis 170.000 Euro<\/strong>, monatliche Kaltmiete 600 Euro<\/strong>. Daraus ergeben sich gut 4,2 % Mietrendite<\/strong>.<\/span> <\/p>\n\n\n\n

Doch wie sieht die Nettomietrendite aus<\/strong>? – Nach Abzug<\/em> der nichtumlagef\u00e4higen Nebenkosten <\/strong>und der Instandhaltungsr\u00fccklage<\/strong> bleiben vielleicht 525 Euro<\/strong> im Monat f\u00fcr Dich \u00fcbrig. Und zu Deinen 170.000 Euro an Kaufpreis<\/strong> hast Du in Sachsen etwa 6 % Kaufnebenkosten<\/strong> f\u00fcr Notar, Grunderwerbssteuer und Grundbuchamt; zus\u00e4tzlich kommen 7,14 % f\u00fcr die Maklercourtage<\/strong> hinzu. Und schon schlagen da mehr als 192.000 Euro in Wirklichkeit<\/strong> zu Buche! Bereinigt bleiben Dir nur noch 3,2 % an Renditeerwartung<\/strong>. <\/mark><\/p>\n\n\n

\n
\"Mietrendite\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Wenn Du jetzt sagst, meine Mietrendite muss \u00fcber 4 %<\/strong> liegen, dann w\u00fcrdest Du dieses Anlageobjekt kaufen. Dabei ist es tats\u00e4chlich aber gar<\/strong> nicht so<\/strong>. Hier solltest Du auf jeden Fall immer achtsam sein<\/strong>, wenn Du f\u00fcr Dich eine Immobilienberechnung anstellst. <\/p>\n\n\n\n

[Der ganzheitliche Blick] <\/h2>\n\n\n\n

Jedoch selbst die korrekte, bereinigte Rechnung<\/strong> f\u00fchrt Dich nicht<\/strong> unbedingt bereits zur allerletzten Wahrheit<\/strong>. Deswegen ist die Mietrendite an sich ein zweifelhaftes Kriterium…<\/p>\n\n\n\n

Warum<\/strong> ist das so? – Bei der Rendite sind die Kosten des Kaufes<\/strong>, die in die Formel eingehen, in aller Regel fix<\/strong> … aber die Miete ist ja<\/strong> nicht festgeschrieben<\/strong>, sie ist variabel. Hier muss man sich den Blick f\u00fcr das Ganze bewahren. <\/p>\n\n\n\n

So kann es geschehen, dass du beispielsweise eine Eigentumswohnung mit toller Mietrendite<\/strong> kaufst, die einfach nur megam\u00e4\u00dfig gut vermietet<\/strong> war. Beim Versuch der Neuvermietung<\/strong> stellt sich dann heraus, dass Du gar nicht in der Lage<\/strong> bist, eine solche Miete wieder zu erzielen, sondern viel g\u00fcnstiger vermieten<\/strong> musst. Und schon geht Dein Ertrag drastisch in den Keller. <\/p>\n\n\n\n

V\u00f6llig anders gelagert wiederum war es bei einer Wohnung in Leipzig<\/strong>, die mir selbst geh\u00f6rt. Darin hat eine \u00e4ltere Dame gewohnt. Der private Verk\u00e4ufer hatte seit 20 Jahren die Miete<\/strong> nicht entwickelt<\/strong>, wohl auch keine Lust mehr bei dem geringen Zugewinn; er wollte<\/strong> einfach verkaufen und nach der gewaltigen Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt seinen Schnitt machen<\/strong>. Bei der Besichtigung war die Tochter jener \u00e4lteren Dame da und hat mir erz\u00e4hlt, dass absehbar ein Umzug ins Pflegeheim anstand. Das hei\u00dft, die aktuelle Rendite war zwar schlecht<\/strong> und sprach gegen einen Erwerb – doch ich wusste, bei der folgenden Neuvermietung<\/strong> k\u00f6nnte ich die Miete berechtigt betr\u00e4chtlich anheben<\/strong>. Und tats\u00e4chlich hat sich die Wohnung dann innerhalb k\u00fcrzester Zeit von selbst getragen<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

[Mein Fazit zur Mietrendite] <\/h3>\n\n\n\n

Nach alledem, worauf solltest Du jetzt eigentlich Deine Kaufentscheidung st\u00fctzen<\/strong>? – Ganz klar, auf verl\u00e4ssliche Zahlen, auf harte Faktoren<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Wenn man sich mit Immobilienh\u00e4ndlern<\/strong> unterh\u00e4lt, die 20, 30 Jahre am Markt <\/strong>sind, gibt es vor allem einen ausschlaggebenden Ma\u00dfstab: den bereinigten Quadratmeterpreis<\/strong>. Nat\u00fcrlich muss auch die Miete ein St\u00fcck weit passen<\/strong> und sollte sich der Kaufpreis in gewissem Rahmen halten. Aber das Ziel darf<\/strong> nicht zwangsl\u00e4ufig <\/strong>sein, eine hohe Mietrendite<\/strong> einzukaufen, sondern eine Immobilie mit g\u00fcnstigem Quadratmeterpreis<\/strong> zu erwerben – sozusagen mit Mietrenditepuffer.<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Das Objekt der Begierde<\/h4>\n\n\n\n

Such Dir ein Objekt<\/strong>, bei dem Du den Eindruck hast, da geht was<\/strong> … also ein Haus, eine Wohnung, wo man die Miete gut entwickeln kann<\/strong>. Sodass Du vielleicht schon nach kurzer Zeit nicht mehr den Eigenanteil beisteuerst<\/strong>, sondern bereits zus\u00e4tzliches Einkommen<\/strong> generierst. – Das ist doch finanzielle Freiheit<\/strong>, darum geht es doch beim System Immobilie!<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Bei weiteren Fragen gern hier Kontakt aufnehmen<\/a>…

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